「怎么才能合理避稅」問：房地產企業未支付的質量保證金如何扣除
2021-04-16 16:26:54
國家研究所
《關于發行房地產開發經營企業個人所得稅必要處理問題的通知》(國稅發〔2009〕31號)第三十二條明確規定了從企業個人所得稅凈利潤中扣除應計(應付)費用的問題，其中兩條如下:
第一，如果承包工程施工在合同結束時尚未結算，也沒有取得發票金額，證明資料充分的，可以計提嚴重不足的發票金額，但最低金額不得超過合同總額的10%。
二是公共設施尚未建成或竣工的，可根據預算成本適當計提建設費用。此類公共設施和公共設施必須符合銷售合同、協議、電視廣告和模型中明確承諾建造且不可撤銷的前提，或者必須根據法律法規建造必要的設施。
可見，開發企業在準備繳納個人所得稅時，首先要保證提取全面質量保證的及時性和合法性。是時效性，即開發企業要將合理避稅的質量保證金收進屬于本年度的開發成本；合法性是指開發企業提取的總質量保證額，應由相同的經濟開發和項目信息支持，如項目合同、項目預算、項目進度信息等。其次，開發企業在今年企業個人所得稅匯算清繳時要注意負責人
上述預扣(回應)現金申報各方面的管理要求。最后，開發企業應對預提(應付)現金(包括未支付的總質量保證金)進行準確的支付變更，與提取前的凈利潤扣除額、凈利潤扣除額和最后一個投票日的結算價格不一致，并建立系統的支付變更臺賬。
在農業用地上
在各方面，商務部的《關于農業用地》
《關于清理疑難問題的通知》(財稅字〔2010〕220號)明確規定，項目建設竣工驗收后，房地產開發企業根據合同約定，從建筑安裝工程企業項目資金中扣留一定比例，作為開發項目。計算總質量保證
建筑安裝工程企業向房地產開發企業開具總質量保證書發票時，按發票所含金額扣除；未開具發票的，不得扣除代扣的質量保證金。這一明確規定的含義是，如果沒有開具發票，扣留的質量保證基金的開發費用與的開發費用相同
清算期間不得計算扣除額。如果房地產開發企業在農用地稅率清算時因未能取得債券而無法計算扣除這部分開發成本，只有在農用地稅率分項目或分階段清算，房地產開發項目鋪開時，開發企業在某個項目或某個開發時期的農用地稅率清算后取得的債券該如何處理？避稅如何計入下一次開發成本或「過期作廢」？如果計入下一個開發項目的開發成本，可能會對各期開發成本的可信度產生負面影響，同時給人為因素留下一個內部空區間來控制各期的農用地增值額和農用地增值率，這與逐項列出農用地稅率、分期清算的目的相悖。如果“過期”，對房地產開發企業是不公平的。
針對以上問題，建議開發企業根據開發項目的特點做好適當的準備。由于同地段分期滾動開發的特點，開發成本的結算也會分階段滾動進行。只要建設某個分部(如主體工程、安裝、裝修等。)前后期由同一工程企業完成的，開發企業可以在后期結算的施工進度款中扣留已完成的后期建設工程質量保證金，并與工程企業簽訂補充合同予以明確。一旦竣工工程存在總質量問題，則不支付后期工程進度款中暫扣的質量保證金，然后要求對方按結算限價對后期竣工工程施工進行投票。對于最終的開發項目，開發企業在進行項目全面質量管理和工程價款結算時，應考慮法律法規的要求，爭取在農用地稅率結算月內獲得與所有開發費用相對應的正確賬單。
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房地產企業會計分錄統計
九大項目發展下一階段如何合理避稅
