「營業稅合理避稅」清理稅費亂象 讓房地產市場回歸正常秩序
2021-04-16 16:26:05
2013年初之前，有報道稱萬科企業股權有限責任公司2012年度報告中，計提了
央行有44.34億元應付未付的土地稅率，即公司所欠的“土地稅率”。針對這一指控，萬科企業股權有限公司于2013年初的最后一天發布了“關于未支付土地無稅率的新聞稿”。保利披露，過去三年，保利共繳納稅款約620億元，其中土地稅率144億元，2010年至2012年銷售收入294.53億元。
據業內研究人員研究，保利在2010年至2012年三年內繳納的累計稅款是歷年銷售收入的2.1倍。進一步研究表明，在一些房價高的城市，約80%的房價是中小型房地產開發企業向地方政府繳納的各種稅費，即地方政府機構僅次于高房價帶來的好處，最終由購房者承擔這些高稅費。
計算很簡單。房屋營業稅合理。從征地開始到房屋竣工出售給購房者，各個階段的稅費都包含在房價中，成為房屋銷售價格中的生產成本。房子被購房者購買后，稅費最終會被購房者“花掉”。
按照行業劃分，房地產企業繳納的各種稅費包括房產稅、行政事業性收費、土地出讓金、貸款利息等。其中，與房地產開發建設項目相關的稅種包括房產稅、
耕地占用稅、土地稅率、兩稅一費(增值稅、城市維護建設工程稅、教育費附加)、契稅、
稅，外商投資中小企業和外國中小企業的個人所得稅約占私人住宅成本的20%。行政性收費主要是地方政府和各級行政部門向房地產企業收取的費用，包括拆遷租金、住宅銷售租金、城建設施費、人防費、液化石油氣電廠增容費、開發租金等。，約占成本的20%。土地出讓金是指房企通過政府組織的“招標、拍賣、掛地”方式向政府機構支付的土地費用，在高房價城市占房價的30%-60%。此外，房企產生的貸款和金融機構收取的各種費用，如財務咨詢費、公證費、保險單(保底保險)費、利息等。，也包括在房價生產成本中。以上費用全部包含在房價中，在消費市場上累計費用可以達到房價的80%左右。
據初步統計，除法定稅費外，房企在房地產開發的九個階段，即國家發改委房地產階段、兼營公共設施階段、房屋拆遷階段、勘察設計階段、工程驗收階段、招投標階段、房地產項目階段、竣工銷售階段，共支付了34種以上的費用。一些地方政府機構根據“需要”和“可能”，亂用行政淮蘇，征收許多本不該向房地產企業征收的“稅費”。可以說，一些地方的房地產稅費征收一直比較混亂，嚴重干擾和破壞了國家規定的稅收征管制度，破壞了資本主義的長期社會秩序。這種亂象是中華民族房地產調控政策原本難以執行，視覺效果非常差的最重要的負面環境因素，也是中華民族很多重點項目城市房價反復上漲的最重要原因。
從制度或根源研究來看，房地產各領域稅收征管混亂與地方政府片面追求GDP增長、實施土地財政、政府過度干預消費市場有著內在聯系。目前，中華民族經濟發展的增長方式注重五年計劃的數量增長，地方政府考核最重要的基準是國內生產營業稅合理避稅總值的數量和增長，這使得大多數地方政府以房地產為主導產業，通過土地開發和金融業帶動數十家下游企業的可持續發展，從而迅速擴大地方GDP。但為了維持這種外延擴張，營業稅的合理避稅需要投入大量的自然資源，包括土地和資金。在政府機構轉移支付有限的前提下，地方政府無一例外地找到了土地財政的方式來聚集財富。由于地方政府的權利和責任與相關法律責任不匹配，只能通過查封土地財政來增加稅收。在原有的“大政府、小消費市場”體制下，地方政府掌握了太多的自然資源和行政事務，可以隨時重新分配包括土地在內的自然資源用于經濟發展。實行土地財政的眾多后果，當然造成了向中小房地產企業征收各種稅費的混亂，使得國科院的房地產調整政策無法有效實施，大大降低了調整的視覺效果。
因此，為了徹底消除房地產各領域的稅費混亂，恢復房地產消費市場的長期社會秩序，必須認真貫徹黨的十八屆四中全會的信念，從根本上進行管理，即停止地方政府推進土地財政的做法，進行信息化稅制改革，使地方政府的財權與其職責和責任掛鉤。在土地財政實行“自下而上工資”的同時，地方政府應設立房產稅、資源稅等新的全面增值稅；要處理好政府與消費市場的關系，使消費市場在資源配置中發揮關鍵作用，更好地發揮政府的作用，自然科學界定了行政事務的審批和地方政府機構在房地產各領域的權限國界，消費市場能做的必須交給消費市場。同時，國家要加快轉變經濟發展方式，改變很多地方實際上以房地產為主導產業的增長方式，改變只以GDP來考核地方高官政績的做法，以更加自然科學的“五個一體化”來考慮地方政府的政績。
