「小規(guī)模如何合理避稅」土增稅清繳風暴正式掀起 中小房企資金鏈將承壓
2021-04-16 16:25:52
今年央視報道保利、華遠等400家房企拖欠8年
超過3.8萬億，之前在社會上引起熱議。到目前為止，陸地
結算支付管理也被各地提上日程。年初，房地產消費市場可能會掀起土地增值稅“結算支付旋風”。
昨日，《每日經濟發(fā)展新聞報道》記者了解到，廣州市地方稅務局制定并下發(fā)了《如何小規(guī)模規(guī)避廣州市稅務局？
《管理條例》(以下簡稱《條例》)對我省房屋企業(yè)土地增值稅的清算提出了詳細要求，將于7月1日文件結束時實施。同時，福州市第一版土地增值稅清算將于去年9月實施。
廣州某房地產總裁表示，新《條例》的實施，將使廣西土地增值稅清算政策更加完善合法，清算效率和項目進度有望提高，以往用于適當避稅的方法已入不敷出。政策對大型房企的負面影響相對有限，但那些缺乏更好的財務規(guī)劃、依靠土地升值盈利的中小房企將面臨嚴重反彈。
廣州市地方稅務局相關負責人在接受當?shù)匦侣劽襟w采訪時表示，《條例》的目標之一是解決稅務機關和納稅人長期以來在土地增值稅清算管理中存在的執(zhí)法和涉稅可能性。
對于拖延清算這一特別脆弱的問題，《條例》提出，只要納稅人“已完成房地產開發(fā)項目的驗收(備案)，轉讓的房地產面積占整個項目實用面積的比例超過85%，或者雖不超過85%，但剩余實用面積已出租或自用”， 或者“清算項目最終出售(預購)許可證三年未出售”或者“責任人如何合理小規(guī)模避稅”，如果稅務機關認為納稅人逃避納稅責任，可能造成稅收損失，經縣級以上地方稅務局副局長批準如何合理小規(guī)模避稅，只要三者滿足其中一個前提條件，責任稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算。
到目前為止，中華民族的土地增值稅一直被不當征收和管理。根據(jù)之前實施的《土地增值稅組織法》，土地增值稅以土地和地上建筑物為基礎，以增值額為計稅基數(shù)，按30%~60%的累進稅率征收。按理說，這么高的累進稅率，土地增值稅，意味著小規(guī)模避稅應該是合理的。但實質上，2012年中華民族征收的土地增值稅金額僅為2719億元，不僅遠低于2.69萬億元的土地出讓收入，甚至低于2874億元的契稅。
土地增值稅的征收包括預征收和清算。預征部分可以強制，操作沒有可玩性。清算部分按照以往的規(guī)定更容易操作。一般來說，責任稅務機關要等到所有的房地產開發(fā)項目全部完成，銷售完成85%以上，才能進行清算。然而，由于房地產開發(fā)項目是滾動開發(fā)，從征地、開發(fā)到竣工通常需要2~3年時間。銷售優(yōu)惠的，項目取得三年銷售許可證后才能進行清算。因為難以認定，所以會導致征收不當，很多土地增值稅的征收將會白干。
上述地產總裁表示，過去公司會選擇自持比例的零售或住宅區(qū)，使得項目達不到清算前提，從而避免最終清算。“比如一個項目的內置商業(yè)部分超過20%，即使住宅區(qū)的產品全部售完，只要公司選擇持有這部分，商業(yè)開發(fā)商不賣，就不符合清算前提。
但今天的《條例》規(guī)定，對已經出租或自用的剩余可銷售面積進行土地增值稅清算，這將對試圖通過自持開發(fā)商逃避清算的公司造成根本性打擊。"
福州市地方稅務局昨天還發(fā)布了《福州市房地產開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算管理的必要性》草案，將于去年9月實施。
征求意見稿與前稿相比略有修改，明確規(guī)定納稅人開發(fā)的房地產項目符合清算前提，且主管稅務機關出具清算申請書的，應當在收到清算申請書后90日內到主管稅務機關進行清算審批。福州市修訂的土地增值稅清算的新必要性涉及稅收變更。
根據(jù)征求意見稿，已竣工驗收的房地產項目，轉讓的房地產建筑面積占整個項目實用面積的比例超過85%，或者雖然不超過85%，但剩余實用面積已經出租或自用；銷售(預購)許可證三年未完成；納稅人申請注銷財務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，稅務機關可以立即要求納稅人兼營清算審批。
北京大學法學院稅收與金融法研究中心講師石全文曾表示，土地增值稅政策是1994年制定的，多年后，政策本身出現(xiàn)了一些安全漏洞。土地增值稅實行預征收清算制度，即納稅人在項目竣工結算前轉讓房地產取得收入。如因生產成本確定等因素難以計算土地增值稅，可預征收土地增值稅，待項目完成后進行清算。但在實踐中，由于清算步驟涉及的程序太多，很多項目都存在無法如期清算的問題。
有業(yè)內人士表示，大部分還在等待商務部的規(guī)定執(zhí)行，希望明確土地增值稅預征收清算方案的規(guī)定和指引。但由于未能如期出臺規(guī)定，地方政府正計劃因地制宜出臺規(guī)定，以彌補土地增值稅征收實施中的政策空缺口。
考慮到房企資金鏈日益緊張，增加土地增值稅清算范圍會不會成為碾壓房企的最后一塊木頭？
朱一鳴認為，對于潛在的負面影響的公司，如何合理避稅對小規(guī)模的土地增值稅有著比清算更大的負面影響。這是因為土地增值稅的預征收時間在項目融資時間規(guī)模內，是需要大量額度的時候。如果強制執(zhí)行，將對中小企業(yè)目前的收入和收益構成很大的反彈。但清算程序主要發(fā)生在住宅交易程序，此時公司處于項目支付的時間尺度，必要的輿論壓力并不是特別大。
“即使后來嚴格征收，對高周轉率低三好中小企業(yè)的負面影響也是多年有限的。”朱一鳴認為，土地增值稅應由中小企業(yè)繳納和不繳納，而且已經預提和預付。根據(jù)《商務部關于房地產開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算管理難點的通知》的清算前提，中小企業(yè)已經計提土地增值稅清算央行，并針對土地增值稅清算央行對個人所得稅的負面影響確認了遞延個人所得稅資本。從2012年中小企業(yè)應繳納土地增值稅的情況來看，部分中小企業(yè)應繳納較低的土地增值稅，因此未來清算不會出現(xiàn)問題。
上述地產總裁也認為，對于香港聯(lián)交所的大部分地產企業(yè)來說，由于更好的財務規(guī)劃，土地增值稅已經通過適當?shù)呢攧瞻才欧謹偟巾椖块_發(fā)的每一個項目中，如何在清算項目的小規(guī)模上合理避稅，輿論壓力非常大。另外，公司已經做了足夠的撥備，這次收緊對非主流房地產企業(yè)的負面影響非常有限。
“此外，土地增值稅的金額與租賃生產成本之間有著必然的關系。很多中小房企傾向于采取‘低周轉、慢發(fā)展、高三好’的策略，越早拿到地，租賃生產成本越高，征收范圍自然越強。如果沒有適當?shù)呢攧沼媱潱坏╉椖勘粐栏袂逅悖刺潛p，要么就要拖累中小企業(yè)。”上面提到的人說。
然而，不可能測試這種清算的執(zhí)行程度。朱一鳴問，土地增值稅正處于令人失望的困境——千萬不要開征，否則就沒有有效的辦法來調節(jié)房地產；但如果嚴格執(zhí)行，并不會增加中小企業(yè)的負擔，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對鼓勵抑制房價會起到一種視覺上的作用。所以大多數(shù)中央政府還是很謹慎的。
