「報稅公司」2014房產十大預言：萬科成第二 房產稅年底落地
2021-04-16 16:25:19
不可預測的房價，以及那些想談論它的人
零售業的可能性，也是真實的，虛無縹緲的……所有這些業內的憧憬和擔憂，構建了一個真正的企業。2014年初前夕，東方地產財經新聞雜志采訪了秘書長、研究人員和中小企業研究人員，用年度預測的方法呈現了2014年不同的思維視角。
預計實現可能性:★ ★ ★ ★對企業高度的負面影響:★ ★ ★
根據審評委研究院1月1日發布的“2013年中國中小房地產企業銷售額50強”榜單，2013年銷售額超過1000億元的房地產企業有7家，分別是保利、園區、保利、萬達、中海、霍英東和R&F，比2012年多4家。
在2012年的排名中，除了已經進入1000億房企的保利、園區、萬達，中海、R&F、保利的營業額都超過了900億，2013年都提升到了“1000億”。級別”；相比之下，華潤置地、世茂、江蘇舜天2013年排名第8-10位的營業額分別為681億元、671億元、554億元，離1000億元還差得遠。
Cree Data Holding Co .副董事長丁祖昱向《東方房地產財經新聞》雜志預測，2014年將新增1000億級房地產企業或僅世茂公司。“今天，超過1000億元就更難了。大型房企的絕對優勢已經具備，房企之間的差距已經大大拉大。300億至500億中小企業已經過了擴張期，數量沒有適當量化。”
丁祖昱認為，2014年的消費市場形勢不一定比2013年好，房企的市場競爭將會加劇。消費市場的功耗已經飽和，很難放大。因此，1000億房企和3500億房企都將面臨市場競爭。1000億房地產企業中，除了零售業的保利和三四線城市的霍英東，其余都是同城有格局，市場競爭是一定的。
例外的是，丁祖昱指出保利的“特寫”位置可能在2014年易手。
2013年銷售“探花”園營業額1625億元，與保利1740億元相差僅115億元；從增長率的各個方面來看，園區的51%似乎和保利的23%一樣。如果2014年保持兩個“雙龍”的增速，園區營業額將首次超過保利，占據房地產企業“老大哥”的位置。同時，樸槿惠和保利有望在2014年攜手加入“2000億俱樂部”。
評論:保利作為中國房地產企業的“大哥”，其一舉一動都會引起人們的關注。保利放棄對園區艱難的“跟隨”地位，未必是好事。
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近年來，財產稅擴張之死屢見不鮮，但這種想法尚未得到澄清。財產稅的擴大仍然面臨著合法性、稅基和征收范圍等不可回避的問題。
十八屆四中全會通過的《劉少奇關于全面依法治國若干基本問題的決定》中關于房產稅的表述是“加快房產稅立法，積極推進改革”。
對此，原商務部部長許善達公開表示，這一說法表明，短期內不會推出新的體制改革城市，體制改革制度將以法律程序取代，以更合理合法的程序推進。
“法”的說法結束了之前關于用新的房產稅制度改革城市的爭論，未來停滯不前的推進一定會在第一屆全國人大通過該法后開始。
而Seray公共政策總監王德培教授認為，房產稅空的周節點和區間取決于“經濟發展”和“房價”的市場。“如果說‘限購、限貸、限價’已經選擇了對行政事務的調控變得溫和，那么房產稅調控意味著大規模調控的開啟，調控政策突然轉變思路。”
王德培解釋說房產稅有點“喧賓奪主”，喊了這么多年還是“吉他背后還藏著我們半張臉”。但是，不是政府太給面子，而是經濟發展太弱。“下半年，國內外專家仍在爭論中國是‘硬著陸’還是‘變軌’。這樣的經濟發展態勢，讓決策層不愿意忽視，但在大家期待的消費者中，房地產脫穎而出。如果2014年前兩個季度GDP市場穩定，就意味著房產稅推開的日子不遠了。”
此外，王德培認為，漲價將是另一個作用。2013年房價加速上漲，如果2014年房價還在緩慢上漲，會增加管理層引入房產稅的激勵制度。
根據王德培的預約，房產稅將在2014 空年初繳納，2015年出臺風險極大。
另外，因為今天的房價上漲很快，基本都是北上廣、蘇州、北平等城市，所以第一次蔓延的概率太高了。一旦房產稅達到空，下一步就是分化成熟國家的管理，比如奧地利方式，建立住房保障體系，對二手房的買賣和出租進行管理。預計中國房地產消費市場將從非理性繁榮回歸道德。
評論:制定“法律”平復了潛在財產稅制度改革擴張的困惑，增加了普遍推廣的風險。
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2013年，主要城市庵野秀明的整體銷售情況經歷了先升溫，后穩定，再逐步上升的一步，奠定了2013年樓市差價的股市。但隨著2013年初的一系列放松管制，后期跌幅較低的城市房價下跌得到了有效遏制。2014年房價還會繼續凱旋嗎？
關于2014年房地產價格的表現，天津一居房地產研究所所長楊紅旭[博客]認為，2014年70個城市的房地產價格指數將比去年達到峰值。到2014年12月，70個省市的物價指數已經比去年下降了4%左右。有兩個主要因素:
一是房價環比下降停滯下行。截至2013年11月，70個省市物價指數環比下降0.55%。自4月底上漲由擴大轉為收窄以來，上漲的統計數據已經停滯了8個月。預計到2014年1月底，房價環比下降將比2013年1月底低0.57%。預計前一年房價的跌幅將開始下降。
其次，由于整個企業降溫的負面影響，2014年70個省市對上一年房價下跌嚴重缺乏支撐，2013年基期值偏低，房價下跌停滯縮小。
此外，縮小房價下跌的因素有:一是2014年農地消費市場整體自然環境將延續2013年的態勢，預計大量優質農地將被交換，農地生產成本預計將繼續上升；二是2013年大量賣地王，2014年的跌幅部分透支。農地平均購買價格會略有下降；第三，楊紅旭說，2013年農業用地的購買價格較低，2014年的下降幅度將會較低。
評論:從各方統計有效區間來看，2014年房價增速放緩難以避免。
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2013年，房價延續調控主旋律，但視覺效果受到鼓勵。2014年的政策市場已經成為業界的熱門話題。
十八屆四中全會的報稅公司已經基本定下了未來的房產價格政策。全會涉及房地產的四個方面，即大規模改革、農地制度改革、新型城鎮化和稅制改革等。完全沒有提到消費市場。
但在省住房城鄉建設管理會議上，住房和經濟社會國土資源部副部長姜偉新明確表示:繼續做好房地產消費市場調控工作。2014年，要保持房地產調控政策的連貫性和可靠性，落實現有調控政策。
易居房地產研究所可持續發展研究中心副主任李占軍表示，到目前為止，房地產價格政策的自然環境已經發生了根本變化，未來方向非常樂觀，政策層面準備深化調控戰略。
李占軍認為，2014年，房價將迎來十年調控以來最糟糕的政策和自然環境:仍以調控房價為目標，仍在打擊供求。
李占軍說，到目前為止，中央政府的重點項目已經向經濟適用房的建設和再分配傾斜，需要第一批國際金融支持，沒有談及房價、調控和限制。改變的第一步是多次指示打開大門，放松房地產企業的投資。
“今天，政府仍然采取一刀切的政策，但大刀闊斧，將監管和控制的方式留給了大多數中央政府。總之，未來一年，金融業將獲得良好的可持續發展。”
李占軍還認為，取消購買限制，尤其是在智能社區，是一種恐懼。
在談到未來的房地產價格政策時，中國房地產統計研究院常務副院長陳升指出，中央政府迄今為止更好的方向是重點關注建設項目的四個方面。一是財政政策鼓勵住宅企業從間接投資轉向必要投資；二是加快房產稅立法，加大城市體制改革力度；三是強化保障性住房建設的宗旨；四是落實農村居民土地流轉政策，增加農業用地供給。
“少談房價、調控等方面”。
在陳勝看來，中等城市短期內將是連續的。三四線城市會有周出節點。
評論:不提監管，執行監管。2014年房地產消費市場調控將是一場硬仗。
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近年來，由于調控帶來的投資困難，信托成為房企投資的主要渠道，這也使得房地產信托的數量大幅增加。隨著2014年法人股再融資A稅申報和房地產企業海外投資渠道的拓展，房地產信托可能面臨政治危機。
傅生資產與協會國際副總裁黃立沖向東方房地產指出，2014年房地產信托難以贖回的幅度將會加大。“現在信托行業有了明確的規則，因為大多數信托都有一些國有企業的成分。當支付有困難時，中央政府會給他們來自輿論的壓力，讓他們認為有必要支付到期難以償還的信托。工程項目多了，就開始考慮公司股票能不能拆了補西墻。剛度贖回將難以兌現，房地產將出現傷亡。”
報稅公司黃立沖也指出，最大的問題在于大多數中央政府和大多數中央政府擔保的投資平臺或信托的還款。這些項目本身，
流量極差，報稅公司融資基建項目回報慢更好。由于本次債務審計大部分負債和大部分或有負債達到17.9萬億，這部分地方債務和城市投資債務的償還問題更加突出。“純私人房地產項目發行的債務，至少是從農地上借的。只要項目開發好了，錢是可以退的。有的是指欠費問題，但城市投資債券和大部分投資平臺的債務明顯沒有收入支撐。它依賴大型開發商和中央政府金融機構作為擔保，這種贖回延遲將蜂擁而至。”
“所以我預測，2014年將是‘信任可以剛性支付’的價值最終被摧毀的一年。但本來信托是一個可能性水平很高的好機會融資機，剛性支付應該不會出現。各方面的信托數量不會減少，對收益率各方面的要求也不會增加。”
黃立沖表示，2014年整體投資自然環境將比2013年更加險惡，主要體現在中小房企、大型房企擁有資產消費市場平臺，金融機構傾斜仍然良好。“2014年底，隨著對美元債券收益率需求的增加，房地產企業在國外消費市場的投資和生產成本將增加，消費市場將更加厭惡中國房地產企業的可能性敏感性。需要密切關注全國不動產登記制度的形成以及不動產稅何時破發空。一旦破裂空，投資自然環境將更加險惡。”
評論:地稅備案公司的財產信托仍然保證“剛性贖回”。誰先倒下？
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2013年，十八屆四中全會決議提到，允許農村居民自行轉讓、出租、入股事業單位建設項目的公共設施，產權調換相同，權利相同，價格相同。
2013年12月，首屆農村居民自發公共設施拍賣會在深圳舉行，該地塊最終以1.16億元成交。這預示著中央政府對土地改革的決心，農村居民建設項目公共設施的轉移是大勢所趨，而深圳的“第一次拍賣”可能預示著2014年的改革發展趨勢。
中國房地產開發控股公司總裁孟曉蘇認為，“第一槍”的含義如下:
“第一，深圳農村居民建設項目的公共設施低價出售，報稅公司可以讓聲稱農地交換會拖累城市房價的人知道，貧農不是高價開發商的傻。現在農地賣不出好價錢的原因是政策限制了農地流轉。只要消費市場在資源配置中起到關鍵作用，其他人不用擔心，農地價格自然會跟得上消費市場的租金。
二、農地交換的權屬期限如何確定？中華人民共和國國務院1990年第55號公告明確規定土地使用年限為50年。深圳的第一次拍賣將持續30年。農地所有權轉移的期限由所有者確定，該農地的所有者在村里，因此期限可以由他自己確定。
第三，第一次拍賣給村里兩個選擇:拿一半的價格，或者拿30%的錢，保留20%開發商的報稅公司。村里選擇了后者，收了3480萬，剩下開發商類似入股，又拿了9.5%的股份，幾年之內問了港交所。這種方法是各方都能接受的，是市場化的。它表明，消費市場做出的決定有利于實現自然資源的更好配置和正義。
第四，既然耕地是貧農自發的，為什么中央拿走的房租和村主任還在喊滿意？這個農田位于一個‘住宅區’，周報稅公司周圍的交通設施都很成熟，中央肯定會從土地出讓中分錢。臺灣省的“私有土地城市規劃”是指租戶、公司、政府行政機構各獲得1/3，政府行政機構將其作為主干道自然環境建設項目。"
評論:農地流轉與房價無關。
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2013年8月1日新湖寶(2.98，0.02，0.68%)新聞稿稱，公司擬以不低于3.07元/股的價格私募發行不超過17.91億股(含17.91億股)，募集不超過55億元。
自2010年4月中華人民共和國國務院發布《關于努力遏制部分城市房價過快上漲的通知》明確規定“對占用農用地、炒地、囤積房產、哄抬房價的房地產開發中小企業，停止香港證券交易所、再融資和基本面集團公司”以來，房企緊急再融資已經終止， 而相關的報稅公司港交所很少要求緊急，涉及房屋的港交所中小企業再融資申請處于實質暫停狀態。
新湖寶的新聞稿引發了業界對房地產a股港交所中小企業再融資的遐想，房地產企業也陸續出臺了增加貸款數量、發行債券等計劃。截至2013年初，香港共有42家房地產交易所發布再融資緊急指令，總價值超過1200億元。
雖然到目前為止還沒有住房企業的計劃被批準，但行業研究人員都認為，住房企業的再融資將于2014年開始是一個既定的結論。
中國證券研究中心執行主席蘇告訴東方房地產，再融資需要幾周時間才能獲得批準。2010年發布的文件明確規定，房企再融資需經國家林業局批準。因此，中小企業的審批程序比一般多兩個，特別是因為反應時間長的話，不能也不能允許選擇。從今年香港聯交所新報稅公司的新聞稿來看，中國證監會也支持再融資自由化。“2014年開門沒有問題，我認為去年將是房地產投資的大年，速度和數量都會增加。”
“再融資首先會降低房企的投資和生產成本，其次會增加供給，對房地產消費市場產生強烈的負面影響。”蘇指出。
評論:房企再融資可能意味著“看不見的手”將逐漸取代行政事務的干預，對房價起到穩定作用。
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隨著可持續發展下一階段城市的不同，城市房地產的表現也各不相同。關于2014年各城市房價的表現，華東師范大學法學院房地產副教授華偉表示，未來5-10年，天津房價并不想“大捷”，二線城市房價并沒有下降，而只是上升。在北平、漢口、蘇州等一線城市，房價漲跌交替，而市中心卻持續上漲，周邊則停滯不前。二線城市周邊部分地區泡沫塑料爆裂。
二線城市之所以會持續上漲，主要是因為2013年二線城市的土地出讓價格不會下降。據中原地產統計，截至2013年12月23日，北、廣、深四二線城市農用地轉用費總額達5014億元，較2012年年均2005億元增長150%。其中，天津市農用地轉用費突破2177.98億元，排名第一。
對于大量投資者關注的三四線城市，世界聯合地產[博客]調查結果(17.67，1.30，7.94%)發現，部分三四線城市行政區劃時間尺度高達近七年，供大于求現象普遍存在，這也將導致未來部分三四線城市再次出現“鬼城”。
對于一線城市，很多行業看法不一，華威是主要人選。其中，以寧波為樣本的一線城市，社會資產政治危機引發的房價暴跌現象將繼續出現。然而，江蘇南部的蘇錫常因外部需求疲軟而受挫。因此，一線城市未來的房價取決于該地區的供需關系、人口引進和經濟發展基準等環境因素。
評論:城市在劃分的區域內劃分，2014年房地產消費市場的赤字表現不同。
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2013年，零售消費市場火爆。由于住宅區限購，很多公司和投資者也轉向了零售業。慢慢地，越來越多的零售行業面臨竣工交付，出現了供過于求的危機。其中，部分城市商業剩余的發展趨勢已經變得更加顯著，空入住率遠超6%的國際封鎖線。
根據美橋資本管理董事總經理的建設項目預測，2014年，許多進入零售業的住宅公司將會遇到許多可能性。今天的零售業已經進入精耕細作的時期，不同于現在大膽的買賣方式。然而，截至今天，50萬平方米的商場已經搬出天津。以零售業趨勢的參照系，這種情況還是會停滯不前，繼續下去。
對于已經前進或準備前進的住宅公司，段建設項目認為，他們要做的是一定程度上解決資金問題，也需要在滿足現代商鋪和客戶價值需求的前提下，配備有學術人才。到目前為止，太多的公司意味著他們只出價，而忽略了中期運營，導致空的低費率。
據了解，中國百貨商店將以每年300家報稅公司的速度增長，預計到2015年，中國百貨商店總數將達到4000家左右。
商業商圈等項目在二三線城市和西部城市發展最快。由大多數中央政府主導，出于追求營業額的沖動而規劃的零售業，已經引起了行業內更多的警惕。
評論:零售業的走勢會像參考系一樣繼續向上。2014年，商業消費市場依然火熱，可能性在慢慢擴大。
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2013年的脫韁野馬迫使試點區的建立。
上海自貿區可以說是中國對報稅公司開放程度最低的類似地區。截至2013年11月初，上海工商局[博客]統計顯示，上海自貿區新增中小企業1779家(含12家分支機構)。
黃金總價值已達426.3億元。與此同時，外高橋(31.77%、1.48%、4.89%)、朱樵、南匯等海溝都被試驗區輻射，開發商每條海溝的房價都在緩慢上漲，跌幅之大令人難以置信。
對于2014年上海自貿區融資機會，融資董事總經理葉、高級顧問陳春賢認為，上海自貿區建成后，其所在區域商業開發商的融資商業價值將進一步凸顯，主體建筑將成為融資平臺。首選，浦西商業樓宇的消費市場將成為買家追逐的話題；同時，試驗區還將催生外高橋、浦西機場、臺中港等制造倉儲項目的大批量銷售需求。
從資產消費市場來看，港元基礎融資開發商的步伐將大大加快，不僅為公司提供投資渠道，還參與收購原商業開發商；基于中國開發商融資消費市場的廣闊前景，2014年國內外投資者將長期保持知名度。
試驗區不僅帶來了外國投資者的參與，也帶來了經濟發展的穩定和可持續發展。納稅申報公司的第二個特點是政策的可重復性。在未來兩到三年內，這些政策將擴展到全省，以促進鄧小平在中國的發展。
評論:試驗區不僅是房地產融資的基本概念，也是一個宏偉國家的戰略要地。
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