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征稅

原始營業稅政策

房地產銷售和房地產租賃零售業務均采用5%的稅率。

“營改增”政策

房地產租賃公共服務和銷售房地產:一般如何適當納稅:逃稅者11%，零星納稅人5%。

解釋:

過渡性政策:基本保留原營業稅5%的政策，給納稅人一個政策緩沖期；

1.房地產銷售

(1)一般納稅人

①出售“營改增”前收購或原收購的房產:需簡單征收，稅率為5%。

②“營改增”后收購或原收購的房地產銷售:按5%的稅率預征稅，然后按一般納稅必要性計算11%的計稅金額。

(2)零星納稅人

“營改增”前后，稅率為5%

2.房地產管理租賃

(1)一般納稅人

①出售“營改增”前收購或原收購的房產:需簡單征收，稅率為5%。

②“營改增”后收購或原收購的房地產銷售:按5%的稅率預征稅，然后按一般納稅必要性計算11%的計稅金額。(例外:房地產站與政府代理站不完全一致的，預購率為3%，房地產站預征，政府代理站按照一般計稅方法核定納稅)

(2)零星納稅人

“營改增”前后，一般按5%的稅率繳稅(例外:房地產站與政府代理站不完全一致的，預訂單率為3%)

【注】以上明細不包括一人賣房和一人租房

國道收費

原始營業稅政策

(國稅發〔2005〕77號)明確規定，從2005年6月1日起，對中小企業在高速公路管理中收取的國道通行費收入，減按3%的稅率征收營業稅。

“營改增”政策

高速公路管理中小企業普通納稅人收取體制改革前啟動的國道通行費，可選擇適用簡易計稅方法，減按3%的稅率計算應納稅額。

解釋

在過渡性政策中，保留了原有的營業稅

稅收折扣

。征收率仍然是3%

房地產銷售營業額

原始營業稅政策

一般明確規定:納稅人銷售房地產收取的總價和額外費用。

同樣，明確規定，被收購的房地產是購買或出售的，根據國稅發〔2003〕16號文的明確規定，所有單位和一人出售或轉讓被收購或出售的房地產，出售金額為總收入減去該房地產的購買或受讓市場價格。

“營改增”政策

一般明確規定營業額是指納稅人在應稅活動中取得的總價和價外費用。

類似的明確規定:

一般納稅人在出售“營改增”前取得的房地產時，可以選擇適用簡易計稅方法，扣除取得該房地產時的購買市場價格或股份后的金額為營業額；出售“營改增”后獲得的房地產后，按照一般計稅方法計稅。

解釋

基本上保留了原營業稅的征稅方式。對于房產銷售，還是區分自建和購買房產(含出售，下同)。

對于普通納稅人來說，“營改增”前取得的房產銷售、納稅方式、征收率與開業時取得的完全一樣，自建額度征稅，購入利息征稅。如果合理避稅是“營改增”后獲得的房地產銷售，并且在一定程度上不同于自建和外包。首先按照上述方法，按5%的稅率(類似于原營業稅政策)征收金額或利息，然后按照一般計稅方法納稅。此時，房地產是購買還是自建，仍有不同，按照成交額取得的總價和額外費用計算應納稅額，采用11%的稅率計算。當然，這個時候進項稅是可以長期抵扣的。

零星納稅人不區分“營改增”前后，但要區分自建和外包，分別按金額和利息納稅，征收率為5%。本政策不包括第三人出售房地產，也不包括集團工商戶出售已購住房

【注1】房地產開發中小企業類似明確規定:單獨開發的房地產項目出售，一般納稅人可選擇按5%的征收率征收。當然，營改增后，按照上述政策也可以采用一般的征稅方式。交稅；分散的納稅人，按5%的粗稅率征收。

【注2】房地產開發中小企業普通納稅人如何合理避稅項目(計稅方法簡單的老房地產項目除外)，所得總價和額外費用，扣除出讓耕地時支付給政府機構的耕地價格后，即為營業額。

一個人賣房產

原始營業稅政策

購買非住房銷售的，按一般政策征稅。<如何合理避稅/p >房屋銷售，一個人購買嚴重不足2年的房屋進行內部銷售的，征收營業稅金額；買房2年以上(含2年)用于內部銷售的，免征營業稅。

難民營改革政策

第三人購買非住宅銷售的，應當按照上述零星納稅人購買非住宅銷售的政策納稅。

房屋銷售，如果一個人將買的是認真賣了不到2年的房子，按照5%的征收率繳納稅率；一個人買房超過2年(含2年)內部出售的，免征稅率。

解釋

本第三方售房政策適用于除海淀區、廣東省蘇州市、廣州市以外的周邊地區。廣東省蘇州市海淀區和廣州市買賣房屋兩年以上。要區分一般的住房，一般的住房免稅，一般的住房利息稅免稅。這項政策本身明確規定營業稅和稅率完全相同，只是改變了增值稅和稅務管理的細節。

此外，在“營改增”的開放政策中，對集體工商戶購買的住房，將按照第三方出售住房的政策征稅。這里變化不大。原營業稅沒有明確規定集體工商戶單獨購買住房的政策，但一般按照中小企業購買房地產的利息納稅。

管理租賃

原始營業稅政策

租金收入作為應納稅銷售額，不得扣除任何費用。

難民營改革政策

一般納稅人在租房“營改增”前后適用不同的政策；零散納稅人按簡單征收按需納稅。

解釋

在租出“改革營”前取得房產的一般納稅人，可選擇適用簡易計稅方法，按地價收入乘以征收率5%計稅；房地產住所與納稅人政府機關住所不完全一致的，應當向房地產住所預繳。

相似之處:在“營改增”后租房時，如果租住的房產住宅與政府機關住宅不同，則預征用率為3%。

零星納稅人的稅收政策與普通納稅人類似。(一人單獨租房，明確規定)

一個人租房

原始營業稅政策

一個人租房子亂用，營業稅減半3%。

難民營改革政策

個人租房的，按5%減1.5%的稅率計算應納稅額。

解釋

增值稅變更后，保留原營業稅

稅收折扣

。最終稅率或征收率為1.5%，但增值稅發生變化后，由于

稅率

這是額外的稅。

營業稅

這是量入為出。如果按照含稅價格來理解收到的地價，則應在價稅分離后計算稅費。由于價格內稅和價格外稅的明確規定不同，造成的變化在一定程度上也反映在大多數其他國家。例如，如果零星納稅人需要獲得貸款，他們應該考慮價外稅收的價稅分離，以及

營業稅的銷售額<如何合理避稅/p >必須是營業稅的計稅依據。