「如何個人避稅」從租計繳房產稅是不含稅租金
2021-04-16 16:27:24
政策依據:“司法部、國家研究所
金融事務
《我局關于營改增后契稅、房產稅、耕地增值稅、所得稅計稅依據困難的通知》(國稅發〔2016〕43號)明確規定:“出租房地產的，征收房產稅的租金收入不含增值稅。征收房產稅等增值稅時，
金融事務
行政機關核定的應納稅價格或收入不包括
增值稅
。"
1.房地產租賃實施(或選擇)
增值稅
對于一般計稅方法，增值稅應納稅額為“當期銷項稅額-當期進項稅額”，從租金中征收
房產稅
以“不含增值稅”為基礎的租金收入是增值稅憑證中所列的“營業額”，即按照11%的增值稅率折算后所獲得的全部租金收入的金額。比例如下:
個人租房如何避稅
房產稅
計稅基礎=總租金收入÷ (1+11%)
【例】某公司一般納稅人出租商業用房避稅，年租金收入111萬元(含稅)，其中租金收入采用一般計稅方式繳納增值稅。如果房產稅稅額為12%，房產稅應納稅額= 111 ÷ (1+11%) × 12% = 12萬元，需要將含稅租金改為不含稅租金收入。
2.如果一般納稅人選擇簡易計稅法或零星納稅人適用簡易計稅法，從租金中征收房產稅的計稅依據為不含增值稅的租金收入，即所有收到的租金收入按5%的征收率折算，比例如下:
從租金中征收的財產稅的計稅基礎=特定總租金收入÷ (1+5%)。
【例2】在前面的例子中，如果公司上述私有房屋的租金收入滿足采用粗征稅的前提，并選擇按粗征稅繳納增值稅，則適用的增值稅征收率為5%，則房產稅應納稅額= 111÷(1+5%)×12% = 12.69萬元。
3.需要提醒的是
(1)零星納稅人或其他個人符合小微中型企業3萬元增值稅優惠條件的，也以不含增值稅的租金收入為基礎。
根據財會[2013]24號文規定，小微中型企業取得銷售時，應按法律法規的明確規定計算應納增值稅，確認為應納稅額。當滿足通知中規定的免征增值稅的前提條件時，相關應納增值稅轉入當期業務之外的收入。
理論上，符合小微中型企業3萬元增值稅優惠條件的中小企業的認定收入也不包括如何避稅的稅收收入。
(2)無論納稅人開具的是專用票還是普通發票，從租金中征收房產稅的計稅依據是不含增值稅的租金收入；
(3)無論取得專用租金票的納稅人是否可抵扣，從租金中征收房產稅的計稅依據為不含增值稅的租金收入；
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